[스크랩] 토지개발
토지 공법의 체계적인 정리와 개발 <총 4주>
<4주차>
★★ 한필지의 토지현장 실무를 통한 학습
* 시행을 하려 한다면 더욱 토지공법을 모르고 접근한다면 실패할 수밖에 없다.
토지공법을 모르는 시행은 단순한 건축설계일 뿐이다.
* 크던 작던 한 번의 사례를 통한 분석과 판단으로 직접경험을 한 후 그때부터 공법을 바라보는 안목 과 땅에 대한 개념이 생긴다.
* 주된 업무를 유지하면서 땅에 대한 접근을 계속한다면,
* 농지시장은 경쟁이 덜한 분야이다. 블루오션이 될 수 있다.
★ 하나의 토지위에 건축을 원한다면
* 사례를 가지고 관련법을 접근한다.
* 자신이 속해 있는 지역의 토지, 가까이 있는 인근 지역의 토지에 대한 인.허가 관련 공법을 연구하고 토론하는 것이 가장 효과적이며 빠른 학습방법이다.
* 비도시지역의 한 필지의 토지가 있고 그 토지위에 건축을 하려면, 그 토지의 면적을 전부 전용 할 수
없다 --> 그 토지에 전용허가를 받았다고 가정하고, 그 다음
* 매도시점에 대한 고민도 해봐야 한다.
; 허가를 얻은 상태로 매도할 것인가?
; 건축을 하고나서 매도를 할 것인가?
* 건축을 한다고 결정 한 후~
- 진입도로는 어떻게 되어있는가?
; 도로 폭은 얼마이며, 지적상 도로인지, 도시계획 도로인지?
; 도로의 소유권은 누구에게 있나?
- 몇 평짜리 건축을 할 것인가?
- 그 용도지역에 내가 원하는 건축이 가능한지 찾아보자.
- 용도에 따른 농지전용 면적은 얼마까지 가능할까? -> 농지법 44조 참조
; 용도에 따라서 전용할 수 있는 면적이 정해져 있다.
; 원하는 건물은 그 면적이 다 필요한가? 아니면 작게 지어도 될까?
- 직접 뛰어다니며 설계의뢰를 하고
- 원하는 주택(근생, 창고)을 그 토지의 어느 곳에 지을까? 등을 고민해 봐야한다.
※ 그린벨트(개발제한 구역)에서는 아무것도 할 수 없다고 한다.
--> 구리, 남양주의 그린벨트 토지를 수익성부동산으로 바꾼 현장은 무엇으로 설명할 것인가! 그것이 토지공법의 현실이다.
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300㎡ ; 전 |
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1,000㎡ ; 전 ‘근생’으로 전용 허가 받음 |
전용허가를 받은 후 매도하려고 한다.
※ 전용허가 후 다른 지역에 거주하는 매수인은 취득할 수 없나?
- 6개월 거주요건 갖추지 않아도 취득 가능한 방법을 생각해 본다
지적경계선이 아니다.
<방법1> 전용허가 받은 토지를 필지분할을 한다. 허가신청서 상 건축물을 지을
- 두필지로 분할을 하면 가능하다. 수 있는 가분할선이다. - ‘토지전용허가증’으로 전용 허가받은 토지에 대해 ‘토지분할’을
신청하면 지적공사에서 ‘새로운 지번을 부여’하고,
새로운 ‘토지대장’이 만들어진다. --> 농지전용허가를 받은 땅은 실수요성으로 토지거래 허가를 받아서 농지이지만 매수가 가능하다.
※ 생각해 보기!
- 농지전용허가를 받지 않은 나머지 부분의 땅은 거래를 할 수 없나?
--> 남은 땅이 농지로서 사용하기가 적정하지 않다고 판단되면 지정권자가 전용받은 토지와 함께
매매할 수 있도록 허가해 줄 수 있다.
; 허가권자의 재량권을 인정하고 있다.
; 이런 경우에는 6개월의 거주요건도 필요 없다.
(예2) 임야를 전용하여 공장(창고)를 지을 수 있는 산지를 매도하려 한다.
--> 임야 500평이 있다면 산지전용허가는 대부분 면적의 2/3 정도까지 받을 수 있다.
; 임야를 평당 10만원에 매수하고 산지전용허가를 받은 후 평당 30만원에 양도한다면~
산지전용허가를 받은 경사가 완만한 부분은 필지를 분할하여 매도가 가능하나, 임야의 윗부분은 그대로 남게 된다.
; 매도 못하고 남는 부분으로 인해 수익이 없게 된다.
-> 남은 부분은 원래의 원가를 받을 수 있는 활용법을 연구해야 한다.
--> 남은 부분이 임야의 업무에 사용하기 힘들다고 판단하면 함께 매도 할 수 있다.
; 이러한 부분에 대한 판단은 담당자를 위한 “토지거래 허가 업무처리 지침”에 나와 있다.
★ 도로점용 허가, 연결도로 허가 --> 도로법상 도로변의 음식점, 공장, 창고
- 도로법상 도로변의 건축을 하기 전에는 ‘도로점용허가’와 ‘연결도로허가’가 반드시 필요하다.
- ‘도로점용허가’와 ‘연결도로허가’는 도로관리청에서 허가를 받아 도로점용료를 매년 납부한다.
(국도변의 도로점용료는 1년에 300만원씩 납부하는 곳도 있다.)
※ 도로점용료의 납부의무는 “허가를 신청한 소유자”에게 있다.
; 허가를 신청한 사람에게 도로점용료의 납부의무가 있다.
(예1) 도로법상 도로변의 A의 음식점을 B에게 매각하였다.
음식점 허가를 받을 때 A는 도로관리사무소로부터 이미 ‘도로점용허가‘를 받았다.
; 일반적인 거래는 건물과 토지의 소유권을 이전하면 되지만, 이 경우에는 그렇지 않다.
"도로점용허가권“을 다른 사람에게 이전 할 때 이전일로부터 30일 이내에 해당 도로관리청에 신고 하고 사전허가를 받아야 한다.
-> B는 A의 소유권 이전과 함께 하자와 채무까지 인수하게 된다.
A가 도로점용료를 납부하지 않았다면 B가 납부의 책임을 지게 된다.
《 교수님 첨언! 》
-도로점용료를 납부하는 비도시지역의 건축물을 중개할 때에는 계약 후에 매도인(임차인)이 납부하던
도로점용료를 매수인에게 부과될수 있도록 도로관리청으로부터 이전서류를 안내받아서 잔금일까지 같이 처리를 해야 문제가 없다. 매도인이 연체한 점용료가 있는 상태에서 단순히 이전등기만 하였다가 시간이 지난 후에 그 사실이 드러났을 때 난감한 경우를 겪게 된다.
<해결방법>
- 잔금 전에 해당 관청에 도로점용료 납부에 대한 체납이 있는지 확인하고, 체납이 있다면
A의 매각 대금에서 공제해야한다. -> 중개 시 B의 권리 보호, 중개하자 방지할 수있다.
(예2) 도로변의 음식점을 임차한 경우에는 도로점용료는 누가 부담하는가?
- 계약 시 특약으로 점용료 부분은 누가 부담하는지 정리해 주어야 한다.
(예3) 타인의 토지위의 건축물에 대한 도로점용허가
A의 땅에 B가 사용승낙으로 건축한 경우 그 건물의 소유는 B의 것이다.
; B가 C에게 임차한 경우 점용료는 누가 부담하는가?
; 원칙으로 소유자 B에게 납부의 의무가 있다.
; 그러나 계속 체납이 된다면 토지소유자인 A에게 부과될 수도 있다.
★★ 전원주택의 새로운 개념
* 전원주택을 소유하고자 할 때의 고려사항
- 전원주택지로 이름 난 양평의 전원주택 95%가량이 매물이다.
(이유) ① 규모가 너무 크다.
② 유지관리비가 많다.
③ 시간이 지남에 따라 계속 낡아가고 있다.
· 매도인의 마음 ; 토지가격 + 평당 건축비 --> 매도가격
· 매수인의 마음 ; 감가상각비 + 수리비 계산 --> 매수가격
<비교하기>
① 농지, 임야를 전용하여 대지를 만드는 비용 + 건축비
② 대지 화 되어있는 전원주택을 사는 비용
※ 도로와 주택 인.허가부분의 확신이 있다면 당연히 ①을 선택한다.
대부분의 주택은 하자 투성이다.
※ 세컨드 하우스로서의 전원주택
도시에 집이 있는 중산층이 다양한 욕구에 따라 세컨드 하우스를 생각하게 된다.
- 세컨드 하우스의 주택으로는 8평~12평의 크기가 좋다. -> 휴양주택의 개념이 바람직하다.
- 규모는 작지만 에너지 등 관리비가 적게 드는 실용성이 뛰어난 집을 짓는 게 좋다.
주말에만 잠깐씩 사용하는 세컨드하우스의 경우 더욱 그렇다.
- 규모가 크면 처분하고자 할 때 총 매도가격을 높여 매매에 불리하다.
★★ 팬션 주택 100% 성공하기
<입지선택>
필수요건 ; Golf, Ski, Water, Intrenet, Love
1. 팬션은 4계절 고객이 많은 곳에 입지해야 한다.
2. 가격이 싼 땅은 안 된다. -> 좋은 위치이어야 높은 수익이 가능하다.
도로에 접하고 있는 것 보다 조금 안에 위치한 곳이 좋음
3. 방갈로 식으로 5~10m간격으로 분리해서 지어야 한다. ; 출입하는 동선을 구별할 것
-> 경사지를 이용하면 더 효율적 이다.
※ 바닷가나 계곡의 경치 좋은 곳의 팬션은 여름 한철, 주말 만 고객이 있다. -> 수익성이 낮다.
휴양주택으로 좋음. 소유자의 외로움도 크다.
★★ 비도시지역의 토지
- 비도시지역의 토지는 내 돈으로는 사지 말 것
- 토지의 가장 큰 약점은 “환금성”이다.
- 매수 결정을 할 때는 매도의 계획이 100% 확신이 섰을 때만 하라.
- 토지는 최소 3~5년 이상 보유하며 기다릴 줄 아는 자세에 환금성극복이 100% 섰을 때만 매수하라.
※ 비도시 지역을 땅을 매수할 때는 개발 노하우를 같이 투입하여 놓아야 한다.
중개 시 그러한 노하우를 가지고 있다면 수수료에서 자유롭고, 물건확보에서도 선점할 수 있다.
★★ 순가계약 (인정작업)
· 상대방 부동산을 이용....
· 초과된 수수료는 고객과 나누는 방법도...
· 고객이 흔쾌히 수수료를 주면서... 선수가 선수를 알아볼 수 있게 하라.
실거래가 신고로 인하여 토지중개시장도 많이 투명해 졌다.
- 고객이 흔쾌히 수수료를 줄 수 있는 방안을 만들어라.
- 매수자를 위해 인.허가등 적극적으로 개입하여 땅의 가치를 높여준다.
-> 나의 고객으로 만드는 상황을 만들 수 있어야 한다.
★ 고객이 지방에 있는 토지의 매도를 의뢰 한다면
거래확률은 1%, 공부하는 좋은 기회라 여긴다.
고객에게 매도가격을 물어보면 대부분 “시세대로”라고 한다.
; 시세를 모르는 사람은 없다-> “시세를 모른다”라고 한다면 ‘더 받고 싶다’라는 뜻이다.
- 고객의 토지가 멀리 있을 때
① 인터넷으로 살펴본다.
(토지이용계획 확인서, 위성사진 등으로 지적도상 도로, 현황도로 등을 비교)
② 현장 부근의 부동산에 번지수를 오픈하고 정보를 얻기 위한 질문을 한다.
♣ 팔수 있는 가격을 알아봐 주세요! 라고 부탁한다.
※ 시세는 팔려고 내놓은 가격이므로 언제나 거래되는 가격과 차이가 많다.
♣ 그 동네는 토지이용계획을 보니 용도는 ○○인데 그 용도는 어떤게 좋습니까? 라고 물어본다.
♣ 전화통화로 위성사진으로 보이는 것과 지적도에 보이는 도로, 현황의 도로 차이를 알 수 있다.
--> 우리가 학습한 건축을 하기위한 도로의 개념을 대입해 본다.
③ 고객에게 있는 그대로 이야기 한다.
“현지의 땅은 ××원에 나오는데 희망가격이고 사려는 사람이 없다.”
(지역에 따라 다르겠지만, “개발호재가 있는 것도 아니고” 등의 부연설명을 붙인다.)
“ 굳이 팔려면 싸게 팔아야 하지 않을까...”
--> 이렇게 말하면서 소유자의 경제적 상황을 알 수 있게 된다.
그 자리에서 가격의 조정은 안 될 것이다. 그리고 손님이 다시 올 때까지 둔다.
--> 고객과 시간을 두고 기 싸움을 하는 것이다.
그러다 다른 사람이 매도를 한다면, 거기서 또 배우는 것이 있다.
땅은 그런 것이다.
★ 높은 땅, 낮은 땅에 대한 편견
- 일반적으로 높은 땅을 선호한다.
- 도로보다 낮은 땅의 수익성을 더 높일 수 있다.
-> 낮은 땅은 가격을 싸게 살 수 있다.
-> 낮은 땅을 메우는 흙의 비용은 토지의 필요경비로 인정받는다.
; 인근 산지전용허가지역에서 흙을 구할 수 있다면 더욱 좋음.
★ 2차선 도로의 선호
누구나 2차선 도로변의 토지를 선호한다.
* 경치가 좋으나 하루 종일 트럭 몇 대지나가는 2차선 도로도 있다.
-> 이런 2차선 도로변에서는 식당도 하면 안 된다.
* 수도권 외곽지역에 전원주택을 지으려고 한다면 모든 2차선 도로가 좋은 것은 아니다.
2차선 도로변 땅(50만원)과 계곡 밑 땅(20만원)이 있다면, 지역에 따라 계곡 밑의 땅의 효용성이 더 높을 수 있다.
* 2차선 도로변의 토지가 좋다는 것은 인구가 많은 수도권, 도시지역에서의 올바른 투자방법이다.
외곽으로 나갔을 때는 상식적인 토지효용성의 역전 가능성이 충분히 있다.
★ 전기 끌어오기
- 전기가 없는 곳에서 전기를 끌어오려면 기본거리 외에 m당 4만~4만5천원 정도 든다.
농지전용허가를 하고 전기를 무상으로 끌어오는 것이 더 효율적이다.
★ 현지 중개업소의 오래된 비전문가 중개인들의 정서
그 지역에서 오랫동안 활동해온 중개인 중에 맹지도 인.허가가 된다고 하는 경우가 있다.
지방의 도로의 공법체계가 세분화, 체계화 되어있다. 전용신고만 하던 시대가 아니다.
그 지역의 정상적이 중개사를 통해 거래를 해야 한다.
★ 정부보조금 지원받은 토지
농업용창고, 냉장창고, 조림된 임야는 정부보조금이 있다.
농정계, 산림계의 조림담당자와 전화하여 보조금 지원 받은 날짜가 언제였는지 확인해야 한다.
-> 5년이 지나지 않았다면 정부보조금을 다시 환수한다.
★ 지목이 하천부지인 토지를 농지로 사용하고 있다.
사실상 농지이므로 ‘지목변경신청서’만 제출하면 지목은 바로 변경이 가능하다.
그러나 지목변경을 하지 않는 것이 좋다.
; 농지로 지목을 바꾸면 더 제한이 많다.
※ 하천부지에 개발을 하기위해서는 농지전용허가도 필요 없다. -> ‘농지’가 아니므로.
--> 개발행위허가만 받으면 된다.
★ 농업인의 혜택
관광농원의 개발은 농업인에게만 주는 혜택이다. --> 음식점, 숙박시설, 판매시설 등
농업인은 일반인과 땅의 가치를 높일 수 있는 방법이 다르다.
--> 일반인이 30%의 가치상승을 할 수 있다면, 농업인은 100%의 가치상승을 할 수 있다.
★ 비사업용 토지에서 벗어나라.
토지를 오래 보유하게 되면 비사업용 토지가 되기 쉽다.
3년 이상 보유를 하려면 비사업용 토지를 절대로 만들면 안 된다
; 개인사업자 등록을 내고 조림을 하고, 묘목을 심는다.
-> 토지공시지가의 3% 정도의 매출수입이 있으면 사업용 토지로 본다.
; 양도세 사업용 토지의 판정 시 기간 요건 맞추기
양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사용에 하면 사업용 토지로 봄
양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사용에 하면 사업용 토지로 봄
★★ 토지 투자에 편견을 갖지 말자
※ 계획관리지역에 투자하라?
용도지역으로 판단하지 말자.
계획관리지역이 아니어도 좋다. --> 지역을 활용할 수 있는 실력이 중요하다.
* 상수원 보호구역으로 지정되어 있다면?
원칙적으로 모든 개발행위를 금지하고, 가능한 경우 예외규정을 두고 있다.
축사도 마음대로 지을 수 없는 청정지역이다.
-> 주택이 지어지면 다른 지역보다 높은 효용가치를 높일 수 있다.
농업인이 지목 ‘대지’인 토지에 농가주택을 신축할 수 있다
-> 주민등록이 되어 있고 실제보호구역 내에 거주한 경우에 한함
매도인에게 토지를 싸게 살 수 있고, 농가주택을 신축한 후 더 비싸게 팔 수 있다.
※ 지구단위 계획에 투자하라?
‘지구단위 계획’이란 큰 개발 계획이 잡혀 있으므로, 개인이 어쩔 수 없는 지역이다.
토지이용계획 확인서에서 확인가능하다.
구역지정만 되어있고 실시계획이 없어 언제 시행 될지 모른다면 10년간 묶이는 것이다.
--> 토지거래허가구역과 다를 바 없다.
세부계획까지 직접 확인해야 한다.
실시계획이 조만간에 가능하다면 긍정적으로 접근한다.
※ 지목변경을 하면 토지투자의 대박?
건축행위가 없으면 지목변경이 어렵다.
지목변경은 토지전용의 부산물 이다.
건축 후 지목변경이 안되어 있다면 그대로 둔다.
; 지목을 바꾸면 공시지가가 올라가고, 세금만 더 많이 낸다.
; 매도하기 1년 전에 지목을 변경하면 된다.
<토지이용계획 확인서를 보고>
★ 완충녹지 저촉
; 도로가 개설되고 나면 완충녹지지역에는 도로개설 허가 안 난다.
완충녹지가 있으면 도시지역의 ‘맹지’이다.
; 도로가 개설되고 완충녹지가 확정되기 전에,
인근에 있는 도로를 효력 있는 도로로 하여 안쪽에 있는 토지들과 협의하여
농지를 가로지르는 4m의 도로를 새로 개설하고, 건축을 할 수 있는 허가를 받아야 한다.
--> 그래야 ‘기존도로의 기득권’을 얻을 수 있다.
※ 건축법과 완충녹지 점용과 입체적으로 사고할 수 있어야 한다.
안쪽에 있는 여러 필지들이 크게 뭉쳐야 사업시행자와 협의가 가능하다.
※ 저촉과 접함
저촉 : 도로에 붙은 토지의 전부 또는 일부가 향후 도로로 편입된다는 의미
접함 : 토지가 한 면 또는 여러 면 도로에 접하였다는 의미
★ 면도에 접도구역이 설치되어 있다면~
‘면도’는 농어촌정비법 도로이다.
예전에는 도로법 도로이었으나 우회도로가 생기면서 ‘면도’가 되었고 도로법 도로이었을 때 지정되었 던 접도구역이 그대로 남아있는 것으로 해지신청을 하면 된다.
※ 토지 면적이 크면 축적을 1/8,000, 1/10,000로 해야 토지의 상황을 볼 수 있다.
^^ !