[스크랩] Re:상가매매시 부가가치세 계산 사례 문의

상가건물거래시 부가가치세가 아리송해서 몇가지 질문드립니다.   1. 부가세 산출하기 위해 건물가액은 어떻게 정하는지 궁금합니다...  그리고, 특약란에 "매매가액중 상가건물부분의 가액은 ooo원임" 이라고 기재하면 되나요? => 계약시에 특약란에 상가건물부분의 가액을 산출하기란 쉽지 않습니다.     실무에서는 잔금 전까지 보통 기준시가를 확인하여 토지와 건물을 안분배하여 기재하여      세무사를 통하여 부가가치세를 산출하도록 하는 것이 좋습니다.     2. 건물가액은  거래당사자나 중개사가 협의해서 임의로 정해도 되는지 궁금합니다... => 임의로 정해도 된다는 것을 글자 자체에 그리 해서는 안된다는 뜻이나 마찬가지죠.    매매기준일 양쪽으로 3개월 이내에 감정평가사가 감정한 평가금액으로 하던가.    기준시가를 기준으로 토지, 건물 안분배하거나 합니다. 부가가치세법에 다 나와 있으니까    시간되면 부가가치세법을 찾아보시면 잘 나와 있습니다.    3. 매도인이 과거에 부가세환급을 받지 않았다면(그럴리는 없겠지만..) 일반주택과 동일하게 부가세 신경쓰지 않고  거래 해도 되는지 궁급합니다.    => 해당건물에서 부가가치세가 발생하는 것은, 매도인(임대인)이 그 해당건물을 가지고 부동산임대사업자로 일반과세자일 때에만 매매시 부가가치세란 말이 나옵니다. 4. 건물잔존가치를 10년으로 본다고하는데 10년이 넘은 상가건물은 과거에 부가세환급을 받았다고해도 부가세 신경쓸것없이 일반주택처럼 거래해도 되나요? => 건물의 잔존가치를 10년으로 본다는 것을 분양을 받고 나서, 부가세 환급을 받고,      일반과세자에서 간이과세자로 전환하거나, 일반과세자에서 폐업등을 할 때에 말하는 것이고,          3번에서 답한 것처럼 일반과세자가 그 건물로 인하여 임대사업자일 때에는 10년, 100년 1000년이 가도     부가가치세가발생합니다.   5. 매도인이 간이과세자라면 상가건물 부가세는 어떻게 처리되나요? 부가세 언급없이 일반부동산매매처럼 처리하면 되나요? => 매도인이 간이과세자라면 매매에서는 부가가치세란 말이 나올 수 없고, 매도인 본인이 부가가치세율로 계산해서    납부하여야하는 것이지,,매수인에게 받아서 납부할 수 없습니다.   따라서 일반부동산 매매처럼 하면 됩니다.    6. 포괄양수도계약서를 별도로 쓰지않고 매매계약서 특약란에  "본계약은 포괄양수도계약임" 이라고 해도 포괄양수인정되나요?   => 포괄양수도계약이란 말ㅇ 벗이 "본계약은 포괄양수도계약임"이라고 했다가 포괄양수도가 안되는 경우에는      한마디로 중개사고이고, 중개사는 그 자리에서 쉽게 말해서 '죽음' 이라고 보면 됩니다. => 따라서 포괄양수도가 되는지 안되는지를 분명하게 확인하고, 포괄양수도가 되는 경우에만 그러한 특약을 달아야 합니다. 아니면 다른 요령이 있기는 하지만..여기선 곤란. 참 젊공모에서 하는 상가중개실무교육시간이 빠짐 없이 참석하시면 시간되는대로 다 알려드립니다. 답변 신경선행정사/공인중개사, '상가중개의 스킬 - 상가창업및중개의 이론과 실제'를 시간나시는대로 읽어보셔요.

출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 신경선행정사010-9899-5345 원글보기

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